Une déclaration préalable ou un permis (construire / démolir / aménager) est en principe valable 3 ans à compter de la décision expresse ou de la naissance de l’accord tacite. Les travaux doivent donc commencer dans ce délai de 3 ans, et ne pas être interrompus plus d’un an, sinon l’autorisation devient périmée (sauf prorogation). Normalement on peut demander deux prorogations d’un an chacune si les règles d’urbanisme n’ont pas changé défavorablement, ce qui peut porter la validité jusqu’à 5 ans.

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L’accord tacite signifie que, si la mairie n’a pas notifié de décision dans le délai d’instruction (1, 2 ou 3 mois, éventuellement prolongé), l’autorisation est réputée acceptée automatiquement. On parle alors de « non-opposition tacite » à déclaration préalable, ou de permis de construire tacitement accordé, sous réserve qu’aucun sursis à statuer ou refus n’ait été notifié. 

Le panneau d’affichage de l’autorisation (déclaration préalable, permis de construire ou démolir)

doit être :

• • Installé dès la notification de l’autorisation (ou la date d’accord tacite),
  • placé de façon visible et lisible depuis la voie publique,
  • maintenu pendant toute la durée du chantier, et au minimum 2 mois continus pour purger le délai de recours des tiers.

Beaucoup de praticiens conseillent de le laisser en place de l’ouverture du chantier à son achèvement.

Le recours des tiers est la possibilité, pour un voisin ou toute personne ayant intérêt à agir, de contester l’autorisation d’urbanisme (déclaration, permis) devant le juge administratif. 

Ce recours doit, en principe, être exercé dans un délai de 2 mois à compter du début de l’affichage régulier sur le terrain, et le requérant doit aussi notifier son recours au bénéficiaire et à la mairie par recommandé.

Être en secteur ABF signifie que le bien se trouve :

• • soit dans le périmètre de protection (rayon 500 m ou périmètre adapté) d’un monument historique,
  • soit dans un site patrimonial remarquable, un site classé/inscrit, etc.,
  • et que les travaux sont soumis à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), souvent « conforme » (obligatoire) pour certains types de travaux.​

Dans ce cas, les délais d’instruction peuvent être allongés et les exigences architecturales plus strictes.

Dans la pratique :

Une préconisation d’ABF s’apparente souvent à une exigence forte, à laquelle la mairie se conforme presque systématiquement, surtout si l’avis est conforme ; ne pas la suivre peut conduire à un refus ou à l’obligation de modifier le projet. Une recommandation est plus souple : c’est un conseil sur les matériaux, couleurs, modénatures, etc., que la mairie peut reprendre dans la décision, mais avec une marge d’appréciation.

La portée exacte dépend du type d’avis (simple ou conforme) et de la rédaction de la décision d’autorisation ; il faut toujours lire l’arrêté reçu en détail. 

On ne parle plus, en droit positif, de « certificat de conformité » délivré automatiquement, mais de contrôle éventuel de la conformité par la mairie après dépôt de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT). En revanche on est obligé de déposer cette DAACT à la fin des travaux relevant d’un permis ou d’une déclaration préalable ; la mairie dispose alors d’un délai (en général 3 mois, plus en secteur protégé) pour contrôler. On n’est donc pas obligé de « demander » un certificat, mais on doit faire la déclaration d’achèvement ; le silence de la mairie au terme de délai vaut en principe conformité tacite.

En France, la DO est légalement obligatoire pour le maître d’ouvrage, avant l’ouverture du chantier, pour les travaux de construction soumis à l’assurance décennale (gros œuvre, structure, éléments indissociables, etc.).

En pratique, beaucoup de particuliers ne la prennent pas, mais ils s’exposent à des difficultés importantes en cas de sinistre ou de revente dans les 10 années qui suivent l’achèvement du chantier (l’absence de DO peut faire baisser le prix ou inquiéter l’acheteur).

En cas de vente, dans cette période décennale, beaucoup de notaires se voient dans l’obligation de la demander au vendeur.

Mettre une benne sur le trottoir relève de l’occupation du domaine public :

• • en général, on doit demander une permission de voirie / autorisation d’occupation temporaire auprès de la mairie ou de la préfecture de police (à Paris, démarches spécifiques),
  • on obtient les conditions : durée, emplacement, signalisation, éventuelle redevance.

Renseignez-vous au service voirie / occupation du domaine public.

Même si l’aspect reste identique, il faut distinguer :

• • Les travaux de simple entretien ou réparation (remplacement à l’identique, ravalement, changement de tuiles identiques, etc.) : en principe ils sont dispensés de formalité,
  • Les travaux créant de la surface, modifiant le volume, l’usage, la structure, l’assainissement, etc. : ils peuvent nécessiter une déclaration préalable ou un permis, même si la façade finale paraît identique.
  • En secteur protégé / ABF / PLU strict, certains travaux d’entretien peuvent toutefois être soumis à déclaration ; il faut donc vérifier le PLU et les zonages de protection.

En droit commun :

• • Remplacement à l’identique de volets ou fenêtres : généralement assimilé à de l’entretien, donc sans formalité.
  • Remplacement avec changement de matériau, de couleur, de dessin (ex. bois → PVC, petits bois supprimés) : souvent nécessité d’une déclaration préalable, surtout en secteur ABF ou si le PLU est strict.
  • Modification d’un conduit de cheminée visible en toiture (rehausse, changement de chapeau, etc.) : peut nécessiter une déclaration, surtout en secteur protégé.

À Paris ou en secteur ABF, même des travaux « à l’identique » peut être contrôlé : sécurise-toi en consultant le service urbanisme ou le guichet numérique des autorisations d’urbanisme (GNAU).

Les travaux strictement intérieurs sont, en principe, dispensés de formalités d’urbanisme s’ils :

• • ne créent pas de nouvelle surface de plancher, soumise à autorisation,
  • ne modifient pas la destination (par ex. logement → commerce),
  • n’affectent pas les structures porteuses ou la façade dans le cadre de certains immeubles soumis à autorisation spécifique (ex. immeuble protégé).

En copropriété et en secteur protégé, d’autres règles peuvent s’ajouter (accord de copropriété, protection au titre des monuments historiques, etc.).

L’instruction d’une demande d’autorisation d’urbanisme (déclaration préalable, permis de construire, etc.) par le service urbanisme de la commune est gratuite pour le demandeur. En revanche, la réalisation même du projet peut entraîner des taxes d’urbanisme (taxe d’aménagement, redevances, participations), calculées notamment sur la surface créée. Ces taxes sont indépendantes du coût de l’instruction.